2ГИС и сервис Сбера по поиску недвижимости Домклик составили рейтинг городов по скорости продажи квартир. В этом списке Новосибирск занял 5 место из 27. После прочтения такого «исследования» вспоминаются слова известного киноперсонажа:
«Всё настолько глупо и непрофессионально, что работать практически совершенно невозможно. Невозможно понять логику непрофессионала».
— Джейсон Стэтхэм 😎
В чем заключается непрофессионализм и фундаментальная ошибка авторов рейтинга? В их же методологии и сделанных выводах! Они пишут, что считали «время жизни» объявлений о продаже: «от добавления до снятия с публикации после продажи».
Откуда взялось утверждение, что «снятие с публикации» означает продажу квартиры? Прежде чем делать такой вывод, имеет смысл консультироваться с теми, кто знает особенности этого процесса — риэлторами.
Я согласен с тем, что среднее время «жизни» объявления на указанных сервисах в Новосибирске составляет 22 дня. Мой многолетний опыт регулярной работы с базой объявлений от собственников подтверждает, что ~30% из них не актуальны уже через месяц. Но это не значит, что эти квартиры проданы.
Разберём причины, по которым объявления снимаются:
🙅 Собственник передумал продавать. Это самая распространенная причина, маскируемая фразой «изменились планы». Принятие решения о продаже не подразумевает каких-либо обязательств. Для размещения объявления на сайте достаточно смартфона и минимума навыков. Для снятия можно вообще ничего не делать — без обновления через некоторое время оно само свалится в архив.
🤝 Собственник решил продавать квартиру через риэлтора. Впервые разместив объявление, собственник сразу получает десятки звонков от агентов с предложениями своих услуг по продаже. В какой-то момент он соглашается и больше не продлевает свое объявление, а риэлтор выставляет квартиру от себя.
По логике аналитиков из 2ГИС получается, что одна квартира продана и одна новая вышла на рынок. Это абсолютно не соответствует действительности. Отмечу, что собственник может сменить не одно агентство пока (НЕ-)доберется до сделки.
🎠 Карусель дублей. Часто продавцы следуют принципу «кто вперёд» — кто первым приведет покупателя, тот получит комиссию. В этом случае одну и ту же квартиру рекламируют на сайте одновременно несколько агентов.
Если продавец заключит договор с эксклюзивным правом на продажу с каким-то одним агентством или передумает продавать, то сразу несколько объявлений снимутся с рекламы. По логике аналитиков, все они проданы. Фактически — ничего подобного.
🐣 Обнуление. Когда квартиру долго рекламируют, у потенциального покупателя возникает вопрос: «Что с ней не так?». Чтобы выдать «залежалый» товар за свежий, агент удаляет объявление и размещает по-новой. Эта хитрость также помогает исключить при торге аргумент «давно продаёте» и скрыть изменение цены, история которой может походить на «американские горки».
👻 Фейки. Размещаются на короткий срок, как правило, для создания информационного вброса перед проведением оценки квартиры, покупаемой в ипотеку без первого взноса. Т.н. «завышение». Как только ипотечная сделка проходит, все фейки моментально пропадают.
Реже, их размещают для привлечения звонков от потенциальных покупателей. Фейкоделы указывают цену ниже, чем у аналогичных вариантов и этим вызывают интерес. Модератор наводит порядок после пары жалоб на истории о том, что «квартира в задатке, не успели обновить, есть другая такая же дороже».
🤖 Технические сбои. В своей работе риэлторы пользуются специализированными компьютерными программами и системами (CRM). Обычная ситуация, когда из-за программного сбоя квартира, помеченная в базе как удаленная, самовольно выгрузилась на интегрированные рекламные площадки. Если это сделано не специально, то объявление быстро снимут.
Очевидно, что причин для снятия с публикации много. На практике, за весьма редким исключением, квартира не продается быстрее чем за месяц с момента выхода на рынок. А до сделки доходит, в лучшем случае, одна квартира из десяти. Остальные «висят» в базе месяцами (некоторые — годами) или не продаются вовсе.
💚 Скидка от Сбера. Своим клиентам банк предлагает получить дополнительную скидку 0,3% на ипотечную ставку. Для этого собственнику или риэлтору нужно разместить объявление на Домклике и пройти проверку. Опытные риэлторы знают об этом и используют сайт как дополнительную рекламную площадку.
Но не все делают это заранее. Здесь прямая выгода покупателя с ипотекой определенного банка — Сбера. А покупателем по итогу может оказаться клиент другого банка или с наличными деньгами. Поэтому объявление разместят на Домклике, когда станет ясно, что квартиру покупает клиент Сбера.
Другая ситуация: покупатель обратился к риэлтору за помощью в поиске подходящего варианта. Риэлтор находит в базе объявлений от собственников квартиру, которая когда-то рекламировалась на сайтах, но в данный момент нигде не размещена. Если вариант устраивает и подходит под форму расчёта покупателя, стороны договариваются об условиях сделки. После этого объявление публикуют на Домклике. Без непредвиденных сложностей «жизнь» такого объявления будет короткой.
Официальная статистика Росреестра по сделкам с недвижимостью есть в открытом доступе. Если бы аналитики действительно хотели разобраться в вопросе, то сравнили бы эти данные с количеством снятых с рекламы объявлений за тот же период. И увидели бы, что цифры не сходятся. А поскольку нет достоверного инструмента проверки каждой снятой квартиры на факт продажи, то здесь надо было остановиться и задаться вопросом: «Правильно ли мы делаем?».
Не исключаю, что изначально айтишники подготовили простой отчет о времени размещения. А маркетологи, продвигающие сервис, посчитали это скучным и приняли осознанное решение вот так о… 💩 оконфузиться публично.