Как НЕ продать квартиру за 22 дня и попасть в рейтинг 2ГИС и Домклик

Бигдата и неверные выводы.

Обложка статьи

2ГИС и сервис Сбера по поиску недвижимости Домклик составили рейтинг городов по скорости продажи квартир. В этом списке Новосибирск занял 5 место из 27. После прочтения такого «исследования» на ум приходят слова известного киноперсонажа:

«Всё настолько глупо и непрофессионально, что работать практически совершенно невозможно. Невозможно понять логику непрофессионала».

— Джейсон Стэтхэм

В чем заключается непрофессионализм и фундаментальная ошибка авторов рейтинга? В их же методологии и сделанных выводах! Они пишут, что считали «время жизни» объявлений о продаже: «от добавления до снятия с публикации после продажи».

Откуда взялось умозаключение о том, что «снятие с публикации» означает продажу квартиры? Прежде чем делать такой вывод, имеет смысл консультироваться с теми, кто знает особенности этого процесса — риэлторами.

Я согласен с тем, что среднее время «жизни» объявления на указанных сервисах в Новосибирске составляет 22 дня. Мой многолетний опыт регулярной работы с базой объявлений от собственников подтверждает, что ~30% из них не актуальны уже через месяц. Но это не значит, что эти квартиры проданы.

Разберём причины, по которым объявления снимаются:

🙅 Собственник передумал продавать. Это самая распространенная причина, маскируемая фразой «изменились планы».

🤝 Собственник решил продавать квартиру через риэлтора. Впервые разместив объявление, собственник сразу получает десятки звонков от агентов с предложениями своих услуг по продаже. В какой-то момент он соглашается и больше не продлевает свое объявление, а риэлтор выставляет квартиру от себя.

По логике аналитиков из 2ГИС получается, что одна квартира продана и одна новая вышла на рынок. Это абсолютно не соответствует действительности. Отмечу, что собственник может сменить не одно агентство пока доберется (или НЕ доберется) до сделки.

🎠 Карусель дублей. Часто продавцы следуют принципу «кто вперёд» — кто первым приведет покупателя, тот получит комиссию. В этом случае одну и ту же квартиру рекламируют на сайте одновременно несколько агентов.

Копии объявления на Домклик от агентов
Копии объявления от собственника на Домклик, размещенные разными агентами

Если продавец заключит договор с эксклюзивным правом на продажу с каким-то одним агентством или передумает продавать, то сразу несколько объявлений снимутся с рекламы. По логике аналитиков, все они проданы. Фактически — ничего подобного.

🐣 Обнуление. Когда квартиру долго рекламируют, у потенциального покупателя возникает вопрос: «Что с ней не так?». Чтобы выдать «залежалый» товар за свежий, агент удаляет объявление и размещает по-новой. Эта хитрость также помогает исключить при торге аргумент «давно продаёте» и скрыть изменение цены, история которой может походить на «американские горки».

История изменения цены на Домклик
Потом разные эксперты на основании в т.ч. этих цифр рассказывают в СМИ о росте или падении цен на рынке недвижимости

👻 Фейки. Размещаются на короткий срок, как правило, для создания информационного вброса перед проведением оценки квартиры, покупаемой в ипотеку без первого взноса. Т.н. «завышение». Как только ипотечная сделка проходит, все фейки моментально пропадают.

Реже, их размещают для привлечения звонков от потенциальных покупателей. Фейкоделы указывают цену ниже, чем у аналогичных вариантов и этим вызывают интерес. Модератор наводит порядок после пары жалоб на истории о том, что «квартира в задатке, не успели обновить, есть другая такая же дороже».

🤖 Технические сбои. В своей работе риэлторы пользуются специализированными компьютерными программами и системами (CRM). Обычная ситуация, когда из-за программного сбоя квартира, помеченная в базе как удаленная, самовольно выгрузилась на интегрированные рекламные площадки. Если это сделано не специально, то объявление быстро снимут.

Размещенное вчера объявление сегодня уже снято
Размещенное вчера объявление сегодня уже снято

Очевидно, что причин для снятия с публикации много. На практике, за весьма редким исключением, квартира не продается быстрее чем за месяц с момента выхода на рынок. А до сделки доходит, в лучшем случае, одна квартира из десяти. Остальные «висят» в базе месяцами (некоторые — годами) или не продаются вовсе.

💚 Скидка от Сбера. Своим клиентам банк предлагает получить дополнительную скидку 0,3% на ипотечную ставку. Для этого собственнику или риэлтору нужно разместить объявление на Домклике и пройти проверку. Опытные риэлторы знают об этом и используют сайт как дополнительную рекламную площадку.

Но не все делают это заранее. Здесь прямая выгода покупателя с ипотекой определенного банка — Сбера. А покупателем по итогу может оказаться клиент другого банка или с наличными деньгами. Поэтому объявление разместят на Домклике, когда станет ясно, что квартиру покупает клиент Сбера.

Другая ситуация: покупатель обратился к риэлтору за помощью в поиске подходящего варианта. Риэлтор находит в базе объявлений от собственников квартиру, которая когда-то рекламировалась на сайтах, но в данный момент нигде не размещена. Если вариант устраивает и подходит под форму расчёта покупателя, стороны договариваются об условиях сделки. После этого объявление публикуют на Домклике. Без непредвиденных сложностей «жизнь» такого объявления будет короткой.

Квартира на Домклик продана
Здесь цена на объект указана с ювелирной точностью и не менялась. Это результат согласования условий до размещения объявления. Поэтому выход на сделку занял всего 17 дней.

Официальная статистика Росреестра по сделкам с недвижимостью есть в открытом доступе. Если бы аналитики действительно хотели разобраться в вопросе, то сравнили бы эти данные с количеством снятых с рекламы объявлений за тот же период. И увидели бы, что цифры не сходятся. А поскольку нет достоверного инструмента проверки каждой снятой квартиры на факт продажи, то здесь надо было остановиться и задаться вопросом: «Правильно ли мы делаем?».

Не исключаю, что изначально айтишники подготовили простой отчет о времени размещения. А маркетологи, продвигающие сервис, посчитали это скучным и приняли осознанное решение вот так о… 💩 оконфузиться публично.

Есть опыт продажи квартиры? Расскажите за сколько дней и с какой попытки продали квартиру ВЫ?