С высоты Затона: обзор ЖК «Аквамарин»

Исчезнувший остров и посёлок речников.

Обложка статьи

Основные преимущества: доступная цена; проживание у воды с видами на реку и город; нет рисков, связанных с этапом строительства — в продаже только готовые квартиры под самоотделку или с отделкой «под ключ» от застройщика.

Многие строительные компании продают квартиры, едва получив разрешительные документы и оградив стройплощадку забором. В отличие от них застройщик «Томская домостроительная компания» (ТДСК) НЕ продаёт квартиры в ЖК «Аквамарин» на этапе строительства. Продажи стартуют только ПОСЛЕ ввода дома в эксплуатацию, постановки на кадастровый учёт и получения почтового адреса.

Это даёт возможность увидеть и купить будущую квартиру по договору купли-продажи. Также у покупателя есть выбор: взять без внутренней отделки и сделать ремонт по своему вкусу, или с ремонтом «под ключ» от застройщика и сразу переехать.

Таким образом, клиент приобретает готовое жильё без рисков, связанных с долевым строительством. Не нужно месяцами (годами) переживать по поводу «достроят-не достроят» — всё уже построено. Купил и сразу получил ключи. При этом сохраняются все преимущества покупки от застройщика: например, ипотека с господдержкой, юридическая чистота сделки, первый владелец и т.д.

Место и окружение

«Аквамарин» находится на левом берегу Новосибирска в Ленинском районе на улице Междуреченская, вблизи реки Обь. Северная и восточная части комплекса граничат с Яренским затоном. Он отделяет новостройки от прочей жилой застройки.

Это место примечательно своей историей. Раньше здесь был остров Яренский. В начале XX века в нижнем устье протоки ставили суда на отстой и ремонт. Первые землянки строились для команд. По мере развития судоходства это место определили лучшим вблизи города для отстоя и безопасного укрытия судов от весеннего ледохода. Рассматривали создание здесь речного порта.

Ново-Николаевск, карта 1915 г.

До Октябрьской революции в верхнем устье построили дамбу, которая перекрыла протоку. Так образовался Яренский затон и исчез остров.

В 30-е годы к акватории присоединили Никольское озеро, ставшее «рукавом» затона. На современной карте это ответвление, идущее от затона в западном направлении. На его берегу построили жилые дома и новые мастерские, ставшие основой для судоремонтного завода — Новосибирская ремонтно-эксплуатационная база (НРЭБ) флота Западно-Сибирского речного пароходства (ЗСРП).

В будущем для рабочих и их семей планировали построить в другом месте новый жилой район со всей социальной инфраструктурой — прототип современного «города в городе». Но всё так и оставалось в проектах. А после войны уже встала задача обеспечить хоть каким-то жильём людей, теснящихся в перенаселенных бараках.

В начале 1950-х, здесь построили двухэтажные брусчатые многосемейные дома, по сути, тоже «времянки». Водоснабжение в них сделали только в 80-е, а центральная канализация отсутствует до сих пор. Также поселок речников прирастал частными домами.

Позднее жилой фонд с элементарными бытовыми удобствами пополнился парой 5-ти этажных общежитий (1970), 9-ти этажными домами из панелей (1987) и кирпича (1995). В нулевые-десятые годы здесь построили ещё несколько домов средней этажности.

Названия улиц связаны с речной тематикой: Заобская, Штурвальная, Капитанская, Судоремонтная, Портовая, Междуреченская.

В 2016 г. в мэрии обсуждался проект зонирования этой части города. Отдаленные планы серьёзно переполошили жителей Затона и Лесоперевалки. Но дальше презентации дело не продвинулось — возникло много замечаний. И не нашлось инвесторов, готовых решать предстоящие социальные и технические вопросы.

Проектом предусматривалось комплексное обустройство территории, строительство современного жилья, новой инфраструктуры, в т.ч. дорог, развязок и даже мостов через протоку. Проектировщик — АО «СибНИИ градостроительства».

Социальные вопросы связаны с расселением сотен частных домов. Хотя, по словам руководителя проекта, их здесь вообще не должно быть из-за редчайшей вероятности затопления. До строительства Новосибирской ГЭС Затон действительно регулярно затапливался. По этой причине разрешения на строительство, вроде как, не выдавались, однако многие хозяева самостроев узаконили их через суд. Теперь это нельзя просто снести, придётся публично обсуждать и договариваться.

Одновременно с этим придётся считаться с интересами многих жителей частных домов, несогласных с таким переустройством.

На кадастровой карте много не учтенных участков с постройками. Они хаотично соседствуют с официально оформленными в собственность участками, на которых по закону разрешено индивидуальное жилое строительство.

Технические вопросы связаны с огромным объемом подготовительных работ. По расчетам авторов проекта, чтобы точно избежать гипотетического подтопления потребуется поднять уровень земли на 5-7 метров на площади 180 Га. Естественно это повлияет на стоимость строительства и экономика может не сойтись.

На фоне будущих затрат, организационных сложностей, репутационных и инвестиционных рисков такой масштабный проект выглядит скорее утопичным. Проект пока отложили. В это время назрела вполне реальная многолетняя проблема — аварийное жильё в Затоне. В 2019 г. почти полсотни двухэтажек 20-60-х годов постройки признали (наконец-то) непригодными для проживания — их запланировали расселить до 2026 г.

Судоремонтный завод, давший развитие флоту и поселку речников, остался в воспоминаниях причастных затонцев. Время его трудовой славы закончилось вместе с Советским союзом.

Западно-Сибирское речное пароходство (ЗСРП) основано в 1897 г. как частное товарищество. После революции становится государственным предприятием. В 1993 г. приватизировано и преобразовано в акционерное общество. Учредитель и крупный акционер — Минимущество РФ (Росимущество с 2004 г.).

В постсоветский период объем грузоперевозок сократился в 10 раз. Тысячи речников остались без работы. Со временем в затоне образовалось корабельное кладбище.

В начале 2000-х гг. внутри ЗСРП произошел конфликт между собственниками и менеджментом. В последующие годы акции общества делили разные компании и физлица. Флот устарел, на новый денег нет, ремонтировать дорого, росли убытки и долги. Из-за угрозы банкротства предприятие реорганизуют: на базе филиалов создают самостоятельные юрлица по видам деятельности с учредителями из числа работников. Теперь они не находятся на балансе пароходства, платят за аренду имущества, сами ищут себе работу и решают свои проблемы. Предприятие по-прежнему погружалось на дно.

2010Томская буровая компания БСК «Гранд» на торгах покупает у Росимущества госпакет акций 25,5%.
2011Конкурирующая «Томская судоходная компания» покупает последний рабочий флот.
2013Девелоперская компания ООО «СКС» покупает территорию судоремонтного завода со всем имуществом. Позже из-за сделки возник спор.
2014Бóльшая часть акций уже принадлежит группе томских компаний.
2017Акционеры решают ликвидировать предприятие.
2018Общество признано банкротом.
2019АО «ЗСРП» ликвидировано. ИНН 5406014243

Предприятию, основанному в 1897 г., оказалось проще пережить революцию и войну, чем деятельность современных предпринимателей и чиновников.

Имущество судоремонтного завода распилили и распродали. Под уничтожение чуть не попал мемориал фронтовикам-заводчанам. Памятник восстановили неравнодушные люди и реконструировали в 2020 г.

В 2015 г. территорию бывшего завода площадью 19 га выкупила «Томская домостроительная компания» (ТДСК) с планами строительства жилого комплекса.

В 2016 г. началось строительство «Аквамарина». Это второй по счету и более масштабный жилой комплекс от ТДСК в Новосибирске — 180 тыс.кв.м. жилья. Первый на 82 тыс.кв.м. жилья построили в 2015 г. в Кировском районе — ЖК «Тулинка»: 5 панельных домов высотой 10-17 этажей.

Транспортная доступность

Рядом находится автобусная остановка «Завод судоремонтный». Её оригинальная конструкция из рубки корабля с декоративными элементами, к сожалению, находится в запущенном состоянии.

Недавно до Затона ездил единственный автобус № 16. В августе 2021 г. дополнительно запустили маршрутку № 2. Согласно расписанию, интервал движения автобуса ~ 10-20 мин., маршрутки ~ 20-40 мин.

По левому берегу:

  • № 16 — ​проходит через площадь Труда, пл. Станиславского и пл. Маркса (с одноименной станцией метро) до облбольницы на ул. Немировича-Данченко.

На правый берег:

  • № 2 — по Димитровскому мосту до центра Правобережья и ж/д вокзала «Новосибирск—Главный».

Особенность маршрутов — крюк 2,5-4 км. у Димитровского моста.

Автобус № 16
Автобус № 16 едет в Затон

Из Затона ведёт двухполосная дорога без названия и тротуаров. 😐 Это единственный выезд из «Аквамарина» на такую же узкую улицу Большую, по которой выезжает другой транспорт из северо-западной части Ленинского района. Светофоров нет. Поэтому надо быть готовым к тому, что маркетинговые «15 минут до центра» могут затянуться. Хотя до площади Ленина всего 7 км. — без пробок ~ 11 мин. на автомобиле.

При географический близости к центру поездку сопровождают унылые индустриальные пейзажи: бетонные заборы с колючей проволокой вдоль промзоны, трубы ТЭЦ-3, склады и хозяйственные корпусы, электрическая подстанция, трубопровод. Зато этот недостаток компенсируется впечатляющими и умиротворяющими видами из квартир ЖК.

Инфраструктура

Генпланом предусмотрены 2 детских сада и школа на 550 учеников с физкультурно-оздоровительным комплексом. Первый ясли-сад (филиал) на 150 малышей построили и запустили в 2020 г.

До инфраструктуры Затона 1,5-2 км.:

  • средняя общеобразовательная школа № 69;
  • муниципальный детский сад № 196;
  • городская поликлиника № 18;
  • супермаркеты «Мария-Ра», «Ярче».

Тротуаров до Затона нет, поэтому идти пешком придётся по обочинам дороги. Пыль, грязь или сугробы обязательно будут сопутствовать таким походам.

Первые этажи в «Аквамарине» — жилые. Поэтому здесь всего пара мини-магазинов (пивной и продуктовый) — бывшие квартиры, выведенные из жилого фонда. В планах строительство супермаркета. Как вариант, проехать 3 км. до проезда Энергетиков и основательно закупиться в ТК «Лента» от крупнейшей одноименной сети гипермаркетов.

Справа от въезда в ЖК располагается речной колледж. Учебное заведение с 1949 г. готовит кадры для работы на флоте.

Проект

Дома. По проекту будет 11 домов: восемь многоподъездных 17-ти этажных и три одноподъездных этажностью от 17 до 25. Конструктив — железобетонные панели и монолитный каркас с кирпичным заполнением. На 2021 год построено 4 дома.

По генплануСрок сдачиАдрес
дом 71 кв. 2021 г.ул. Междуреченская, 5/1
дом 82 кв. 2020 г.ул. Междуреченская, 3/1
дом 9 (секция 3)3 кв. 2019 г.
дом 9 (секции 1, 2, 4, 5)2 кв. 2019 г.ул. Междуреченская, 1/2
дом 102 кв. 2018 г.ул. Междуреченская, 1

Угловые секции в двух первых панельных многоподъездных домах — монолитно-кирпичные, облицованы кирпичом или вентилируемым фасадом.

Фасады окрашены в сине-голубой, оранжевый и оттенки желтого цвета, которые не ассоциируются с выбранным названием. Возможно, монолитно-кирпичные дома раскрасят по-другому.

ЖК «Аквамарин»
Такая расцветка была на немногочисленных рендерах, а с рисованием новых заморачиваться не стали

Со стороны реки все балконы имеют витражное остекление. Со стороны двора (кроме угловых секций) остекление стандартное. Это сохраняет аккуратный общий вид. Остекление в едином стиле для эконом-сегмента в принципе это уже большой плюс.

ул. Междуреченская, 1/2
ПРОЗРАЧНОЕ витражное остекление балконов может разнообразить фасад: занавески, тонировочная пленка, фольга, картон – сгодится всё
Самолет
Периодически пролетают самолёты

Двор. Территория комплекса огорожена и просматривается камерами видеонаблюдения. Берег укрепили, оградили и проложили вдоль него пешеходную дорожку для прогулок. Спуска к воде нет.

Прогулочная дорожка
Причал Речного училища
У причала речного колледжа стоит теплоход «Глазунов» (бело-голубой) — на нём студенты проходят учебную и производственную практику. Теплоход можно арендовать компанией и совершить прогулку по Оби
Прогулочная дорожка
Протяженность береговой линии почти километр
ул. Междуреченская, 1/2

Пешеходные дорожки сделаны из плитки. Уложен тактильный «квадратный риф» для слабовидящих. Выполнено понижение бордюра для колясок.

Тактильная плитка
Металлический частокол вдоль тротуаров — не очень приятная, но, видимо, вынужденная мера

Центральную и значительную часть двора занимает детский сад. Территория огорожена симпатичным забором с синим светопрозрачным сотовым поликарбонатом. Молодые родители оценят удобство расположения детсада рядом с домом.

Ясли-сад № 196 «Подснежник» (филиал)
Ясли-сад № 196 «Подснежник» (филиал)

Озеленение минимальное. Крупномеров не встретить.

Газон

Зато есть густые сочные газоны.

Газон
Магазин «Фасоль», ул. Междуреченская, 3/1
Магазин «Фасоль», ул. Междуреченская, 3/1
Газон

Скамейки с козырьками укроют от солнца.

Скамейки с козырьками

Везде чисто. Урны пустые. Контейнерные площадки расположены с внешней стороны домов.

Вид со стороны затона

Для детей установлены разнообразные яркие игровые комплексы. Большие песочницы, качели, горки, карусели, машины-автобусы, мини-полоса препятствий, радуги-лесенки — всё это интересно и безопасно.

Детская площадка
Детская площадка
«Выгул собак запрещен» на детской площадке – это правильно. Однако специального места для домашних питомцев не предусмотрели
Качели «Гнездо»

Есть и дорогие нестандартные конструкции. Например: круглые качели «Гнездо»; «Паутина» из армированного каната в форме пирамиды; аттракцион «Тарзанка» (т.н. канатная дорога), которого нет даже во дворах жилых комплексов комфорт-класса.

Аттракцион «Тарзанка»

Спортивные площадки имеют прорезиненное покрытие. Установлены уличные тренажеры, наклонные скамьи, гимнастические кольца, двухметровый канат для лазанья, разноуровневые турники и брусья. Есть огороженная площадка для игр с мячом: стритбол, пионербол, бадминтон.

Спортивная площадка
Баскетбольная площадка

Парковка. Парковки только наземные. По данным 2ГИС, всего размечено 533 места. Также автомобили ставят вдоль внутридворового узкого проезда — две машины уже не разъедутся.

Внутридворовой проезд

Для сравнения, в четырех сданных домах ~ 1 500 квартир и не все заселились. Даже в середине буднего дня на парковках немного свободных мест. 🤔 Если не найти места внутри «Аквамарина», то «снаружи» ставить вообще некуда. 🤷🏻

Парковка

ЖК имеет пока только один въезд-выезд.

Часто встречаются машины с номерами других регионов (22, 42, 55, 70, 75, 86). Ожидаемо, что среди покупателей квартир жители Томска, которые знают застройщика и доверяют.

Подъезд. Входные группы сделаны почти на уровне земли и имеют небольшой прорезиненный пандус с хромированными ограждениями. Рядом стоит круглый цветник, урна с деревянными рейками, скамейка. Всё просто и аккуратно. Камеры видеонаблюдения установлены на козырьке и в тамбуре. Из тамбура есть выход на пожарную лестницу.

Входная группа
Цветник с петуниями

Лифтовой холл и ПЕРВЫЙ жилой этаж НЕ соединены между собой. Чтобы попасть в квартиры на первом этаже необходимо из тамбура входной группы выйти на пожарную лестницу и подняться на площадку. Так проектировщики обеспечили удобный безбарьерный вход в подъезд, высокий потолок в узком холле и отдельный вход для жильцов первого этажа — не придётся протискиваться через людей, ожидающих лифт.

Отделка декоративной штукатуркой только в холле на первом этаже, на других этажах стены покрашены. Размещена поэтажная навигация, информационная доска, разноцветные почтовые ящики. Кто-то поставил коробку «для спама». ✊ В углу висит камера видеонаблюдения. Табличка с названием комплекса напоминает всем где они живут.

В каждой секции 2 лифта (пассажирский и грузовой) российского производства («Сиблифт», г. Омск).

На типовом этаже панельных секций всего по 4 квартиры, что редкость для любого класса жилья. В угловых монолитно-кирпичных секциях по 7 квартир. Плотные огнеупорные двери изолируют площадку от возможного шума.

Небольшой закуток возле недействующего мусоропровода и выхода на пожарную лестницу обозначен как колясочная. 🙄 Всё-таки, когда слышишь фразу «есть колясочная на каждом этаже», то представляешь себе это по-другому.

Мусоропровод
«У тебя просто колясочной нормальной не было»

Квартирография. Классические планировки 1-, 2-, 3-комнатных, а также студийного типа с гардеробной и кухней-гостиной. Во всех квартирах большой балкон или лоджия.

Отделка. Квартиры сдаются с бюджетной отделкой «под ключ» и под самоотделку.

«Под ключ»:

  • Потолок выровнен и покрашен; обои светлых оттенков; линолеум; межкомнатные двери.
  • В сан.узле на полу плитка, стены покрашены. Установлена вся сантехника. Полотенцесушитель «змеевик». Разводка труб одна, поэтому смеситель общий на ванну и раковину.

Самоотделка:

  • Стены и потолок выровнены.
  • В сан.узле разводка труб и канализация с заглушками, полотенцесушитель «змеевик».

В обоих вариантах установлены: не требующие замены пластиковые окна и входная дверь, приборы отопления, счетчики воды, проведена электрика, розетки и выключатели.

При этом разница в цене небольшая.

Например, классическая «трёшка» площадью 80,45 м2 от застройщика с отделкой «под ключ» — 5 690 000 руб., под самоотделку — 5 500 000 руб. Цена квадратного метра 70 727 руб. и 68 365 руб., соответственно. Дом № 7 по генплану, данные на ноябрь 2021 г.

Оценка эксперта

Дома построены — не нужно ждать и переживать за ход строительства. Квартиры по доступным ценам. Есть бюджетная отделка «под ключ» — можно сразу переехать. Балконы большие и застеклены в едином стиле. Хорошие виды даже с невысоких этажей, с высоких — впечатляющие. Дома не перенаселены — на площадке от 4 до 7 квартир. Обустроена пешеходная дорожка для прогулок вдоль берега. Детский сад находится рядом с домом. Установлены разнообразные игровые и спортивные площадки. Во дворе и в подъездах чисто. Территория огорожена, есть видеонаблюдение.
Внутренняя инфраструктура слабая. Внешняя — устарела, не покрывает всех потребностей и/или далеко. Через остановку проходит всего 2 маршрута общественного транспорта. Мало парковочных мест. Озеленение минимальное. При географической близости к центру, поездка может занять много времени из-за узких дорог и пробок.
Место и окружение
3
Транспортная доступность
3
Инфраструктура
2
Проект
3
Итого
2.8
Поделиться мнением