Панельная история: обзор ЖК «Чистая слобода»

Новый панельный микрорайон от застройщика из СССР.

Обложка статьи

Основные преимущества — доступная цена, высокая скорость возведения и точные сроки сдачи, собственная новая инфраструктура, квартиры с отделкой «под ключ» от застройщика, готовые к заселению.

Место и окружение

«Чистая слобода» находится на левом берегу Новосибирска в западной части Ленинского района, по улицам Забалуева, Спортивная и Титова.

Масштабный проект реализуют с 2007 г. На 2021 год возведено 60 домов и продолжается строительство в южном направлении. Площадь микрорайона составляет ~ 100 Га, а количество жителей превышает 35 тысяч. Северная часть граничит с частными домами. Поблизости нет промзон и транзитного движения.

Транспортная доступность

Автобусные остановки расположены в разных частях микрорайона. Отсюда регулярно едут большие автобусы, пазики, маршрутки. Посадка на конечной остановке даёт шанс на комфортную поездку.

Несколько маршрутов проходит через площадь Маркса с одноименной станцией метро.

По левому берегу:

  • № 57, 43, 54 — через СТЦ МЕГА в соседний Кировский район.
  • № 2, 8 — короткие, до пл. Маркса.

На правый берег:

  • № 39 — до мкр. Родники в Калининском р-не.
  • № 18 — до автовокзала, недавно перенесенного на Гусинобродское шоссе в Дзержинском р-не.
  • № 55, 12 — через площадь Труда по Димитровскому мосту до центра Правобережья и ж/д вокзала «Новосибирск—Главный».

Современные трамваи довезут до метро без пробок. В конце 2016 г. до «Чистой слободы» продлили трамвайные пути. На открытии движения по этому участку мэр Локоть говорил о важности электротранспорта в развитии дорожной инфраструктуры. Так жителям стал доступен и этот вид транспорта.

Трамвай

Быстрее до метро доехать на трамвае № 2 (~ 30 минут). Маршрут № 8 протяженнее в 2 раза, т.к. едет через пл. Труда и Горский мкр.

В конце 2020 г. дорожники в партнерстве с застройщиком закончили второй (из трёх) этап продолжения улицы Титова, соединив с новой частью улицы Порт-Артурской. У автомобилистов появился второй выезд из микрорайона и теперь до центра Левобережья ехать 6 км. по прямой дороге.

В рекламных статьях можно встретить информацию об электричке, как о способе за 20 минут добраться на правый берег в центр. Это хорошая альтернатива остальному наземному транспорту. Станция «Ипподром» находится в 1 км. от «Чистой слободы». Однако, из-за протяженности микрорайона, жителям дальних домов придётся пройти ~ 2 км. Через частный сектор или чуть более длинным обходным, зато обустроенным путём.

Периодически в СМИ появляются сообщения о планах строительства остановочной платформы рядом с микрорайоном и предварительной оценкой стоимости работ в полмиллиарда рублей.

В июле 2021 г. подобная платформа появилась возле соседнего жилмассива «Пригородный простор». На открытии присутствовал губернатор Травников и первый зампред Госдумы Жуков. Специально выделенная электричка «Пригородный простор — Новосибирск-Восточный» отправляется только в будние дни — утром и вечером (данные сайта АО «Экспресс-пригород», сентябрь 2021). Путь до центра занимает ~ 30 мин., а до конечной остановки ~ 45 мин.

Однако, достижение последних трёх лет по программе «Городская электричка» при участии застройщика соседнего комплекса почему-то называют временным и обещают капитальную платформу в другом месте.

Городская электричка: как выглядит станция «Пригородный простор»

Хронологию проекта читайте здесь. А жителям Слободы, заинтересованным в о.п. «Пригородный простор», пока остаётся проходить ~ 1,5-2 км. по «козьим тропам».

В общем, есть возможность доехать до главных транспортных узлов и большинства районов города. Однако, из-за отдаленности «Чистой слободы» дорога может занять много времени. По мере развития южной части микрорайона логичным будет продолжение улицы Титова с увеличением протяженности маршрутов городского транспорта, а также развитие электротранспорта.

Инфраструктура

Комплексная застройка формирует здесь собственную инфраструктуру:

  • средняя общеобразовательная школа № 215;
  • муниципальные детские сады № 81 (с отдельным зданием для ясельных групп), № 84, 472;

На генплане обозначены участки, которые застройщик предусмотрел под перспективное строительство ещё двух школ, сада и медицинского учреждения. Застройщик вносит вклад в реализацию этих объектов в рамках муниципального частного партнёрства. Строительство и работу учреждений организуют муниципальные власти, которые, очевидно, не поспевают за темпами развития микрорайона.

Генплан мкр. Чистая слобода
Генплан застройки

В микрорайоне работают: 2 частных детсада, центры раннего развития детей и языковые школы, частные медицинские центры, парикмахерские и салоны красоты, стоматологические клиники, аптеки, магазины формата «у дома», сетевые ритейлеры (Пятёрочка, Ярче, Магнит, Мария-Ра) и т.д.

ТЦ «Соседи»
Первые этажи домов — жилые, поэтому микробизнес соседствует с квартирами. Коммерческие постройки расположены за пределами дворов. По данным 2ГИС, в ТЦ «Соседи» находится 33 организации.

Вдоль Порт-Артурской улицы на стадии строительства ещё, как минимум, 2 коммерческих объекта. Вывесок нет, однако по цветовой гамме угадываются Мария-Ра и супермаркет Лента.

В микрорайоне не хватает мест, где можно подкрепиться усталому путнику. Единственная пиццерия «Hello Pizza» находится в ТЦ «Заря» рядом со Слободой, а кофейня «Kuzina» чуть дальше. В «Hello Pizza» рекомендую попробовать «Альфредо» 🍕 с сыром моцарелла и куриным филе.

Городская клиническая больница № 11 и поликлиники (№ 11 и № 18 с детским отделением) расположены в двух остановках. В шаговой доступности — «МНТК “Микрохирургия глаза” имени академика С.Н. Фёдорова» — филиал ведущего в Западной Сибири офтальмологического центра Минздрава России.

На въезде в «Чистую слободу» внимание привлекает Центр спортивной подготовки «Заря». Юридически это муниципальное учреждение. Материально-техническая база заложена ещё в советское время и развита в последние десятилетия. Это современный спорткомплекс для молодёжи и сторонников здорового образа жизни.

Заря, центр спортивной подготовки
Спорткомплекс «Заря». Фото: flamp.ru

Комплекс включает несколько открытых футбольных полей, хоккейную коробку, открытый ледовый каток и здания, в которых находится футбольный манеж с трибунами, 25-ти метровый бассейн и специализированные помещения.

Разнообразие оборудованных залов впечатляет: для мини-футбола; с паркетом для танцев, йоги, фитнеса; для бокса и единоборств; для художественной гимнастики и игр в волейбол, баскетбол, настольный теннис; есть тренажёрка, солярий, конференц-зал. В секциях с тренерами могут БЕСПЛАТНО заниматься дети. Доступны платные занятия и аренда для всех желающих.

«Заря» регулярно принимает участников крупных соревнований, мероприятий городского значения и бизнесменов.

Рядом располагаются ДК «Сибтекстильмаш» с творческими и развивающими группами для детей, а также сквер «Семейный» для прогулок.

В микрорайоне с 2016 г. работает Совет территориального общественного самоуправления (ТОС «Чистая Слобода») для решения вопросов местного значения. ТОС при участии компании-застройщика и ДК «Сибтекстильмаш» регулярно организует для жителей различные культурные, праздничные и спортивные мероприятия. Активное участие в общественной жизни Слободы принимает Кирилл Покровский.

Кирилл Покровский — директор по развитию «КПД-Газстрой» с 2014 г. Депутат Совета депутатов Новосибирска с 2015 г. Работает по избирательному округу, в который входит «Чистая слобода». Отец — Евгений Покровский — владеет долей в компаниях, входящих в ГК «КПД-Газстрой», депутат Законодательного Собрания области, состоит в комитете по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам.

Ежемесячно бесплатно распространяется газета, в которой рассказывают о событиях микрорайона и округа, новых проектах компании и планах развития, дают советы и ответы на вопросы жителей, размещают нативную рекламу.

Проект

Дома. Большая часть микрорайона застроена типовыми 10-ти этажными панельными домами. Компания-застройщик «КПД-Газстрой» возникла на производственной базе советского завода крупнопанельного домостроения «ЖБИ-3» (отсюда аббревиатура КПД в названии). Это объясняет выбор строительного материала.

При общем архитектурном однообразии каждая очередь домов имеет свою расцветку. Используются комбинации и оттенки нескольких цветов: белого, голубого, терракотового, коричневого, сиреневого, серого, красного, зеленого.

Чистая слобода, август 2019 г.
август 2019

В последние годы проект скорректировали.

Так балконы в домах после 2018 г. постройки больше не отдаются на откуп собственникам, а сразу идут с витражным остеклением и легкой тонировкой нижней части. Раньше менеджеры отдела продаж оправдывали отсутствие остекления (по факту — экономию) тем, что собственники, якобы, потом самостоятельно всё переделывали и утепляли. Если кто-то так и делал, то это были единичные случаи. Теперь это всё в прошлом. Новые входные группы и витражное остекление балконов придают фасадам более современный и эстетичный вид.

Появились т.н. «кластеры» — группа домов с закрытым двором. Первый такой проект полностью сдан в конце 2020 г. Он состоит из одной двухподъездной девятиэтажки на 72 квартиры и двух восьмиподъездных Г-образных домов переменной этажности по 475 квартир каждый.

IV очередь строительства
IV очередь строительства — кластер на ул.Титова, 252, 252/1, 252/2 (№ 33, 40, 32 по генплану, соответственно), август 2019

Дома Г-образной формы сочетают панельное и монолитное домостроение: 9-ти этажные панельные секции и 17-ти этажные «башни» из монолитного каркаса с заполнением из газобетона. Башни утеплены и оштукатурены по технологии «мокрый фасад». Подобный подход уже был в ранних очередях. С той разницей, что тогда угловая секция не превышала общую этажность дома, а фасад облицовывали кирпичом.

Следующий кластер образуется из трёх 9-ти этажных домов: два шестиподъездных по 348 квартир и одного двухподъездного на 71 квартиру. Полностью сдан осенью 2021 г.

VI очередь строительства
VI очередь строительства — кластер на ул.Титова, 257, 257/1, 61 стр (№ 63, 62, 61 по генплану, соответственно), июль 2021

Этажность строящихся домов выросла в 2 раза — теперь это новый 18-ти этажный стандарт компании. В доме 3 секции — 394 квартиры всего. Здесь используется трёхслойная панель новой серии, которая, по заявлению застройщика, имеет сравнительно лучшую тепло- и шумоизоляцию.

VII очередь строительства
VII очередь строительства — № 71 (слева) и 72 по генплану, август 2021

Проект разработан совместно с архитекторами бюро «А.Лен» (Санкт-Петербург).

Сохраняется принцип застройки с четкими прямыми линиями зданий и резервом пространства под будущие объекты социальной инфраструктуры.

Дворы. Дома стоят на значительном расстоянии друг от друга, поэтому дворы широкие, но отделены проезжей частью. Во дворах чисто — не мусорят или хорошо убирают, но никакого сора на пути не обнаружил.

Жаркая погода показала недостаток, общий для всех дворов — отсутствие каких-либо комфортных укрытий от солнца. В тени, которую отбрасывает дом, можно только стоять. Ну, или сидеть на бетонных ступеньках. Лавочек возле подъезда нет НИГДЕ, а те, что стоят во дворе — на самом пекле и без каких-либо деревьев в принципе.

Детские песчаные площадки на фоне таких просторов выглядят куцевато. В некоторых дворах совсем грустно. Зато их несколько десятков и можно ходить к друзьям в соседние дворы для разнообразия.

К вопросу озеленения здесь в основном формальный подход. Крупномеры можно встретить только в последних очередях — кластерах. Однако, работа по благоустройству всё же ведётся. Этой осенью высадили 60 деревьев и более 200 кустарников из местного питомника в Кольцово: пирамидальные тополя, краснолистная черемуха, ива, рябина, белоягодник.

Озеленение, сентябрь 2021 г.
Фото: КПД-Газстрой / vk.com

К теме ожиданий и реальности. Таким изображали двор IV очереди на визуализациях в 2019 г.:

Таким двор выглядит в июле 2021 г.:

Чистая слобода. IV очередь, июль 2021 г.
Фото: Ирина Богданова / 2ГИС

Дворы кластеров между собой отличаются. В IV очереди большой (1,5 Га) закрытый двор без машин с пешеходными дорожками из плитки, площадки с прорезиненным покрытием, уличные тренажеры. Парковки расположены по внешнему периметру. В VI оч. наполнение похожее, плюс футбольно-баскетбольная мини-площадка, но всё гораздо компактнее… площадь двора 1,2 Га, из которых ⅔ занимают парковки. 🤷 Соотношение количества квартир — 1022 vs 767.

Во дворе VII очереди планируют создать аллею с местами для отдыха, детскую и спортивную площадку, рампу для скейтбординга. 👌 Посмотрим как это будет реализовано.

Парковка. Подземных паркингов здесь ожидаемо нет. Много асфальтированных наземных парковочных карманов. Также машины паркуют на проезжей части вдоль домов. Ещё для автомобилистов есть 2 многоуровневых гаражных комплекса, бонусом — автомойка и СТО. Так что страдающие от отсутствия парковок горожане найдут здесь себе утешение.

Подъезды. Вход, расположение лифта, квартир на этаже, почтовых ящиков, информационная доска от управляющей компании, лестница, наполовину окрашенные стены — по смыслу всё, как в советских «брежневках», только новое. Присущий для домов того времени мусоропровод в ходе меняющихся нормативов то исчезал, то снова появлялся. В итоге, после сдачи дома УК собирала подписи жильцов и мусоропровод заваривали, чтобы не создавать проблем с санитарией.

Последние очереди имеют современные входные группы из стекла и пластика, небольшие пандусы, помещения для колясок и велосипедов. Есть поквартирная навигация. Стены окрашены от пола до потолка в светлые тона: бежевый, зелёный, фисташковый. Но встречается и красный...

Проект VII очереди имеет входные группы с отделкой керамогранитом. Перед входом поставят скамью и цветник. На выступающей опоре козырька разместят номер дома и подъезда. Предусмотрены колясочные. Два лифта. Кладовые на каждом этаже.

Квартирография. Планировки менялись по мере застройки микрорайона. Помимо классических 1-, 2-, 3-комнатных, имеются ультра-компактные студии по 18 метров (без учета балкона) и планировки с кухней-гостиной.

Далее представлены планировки в домах № 71 и 72 по генплану со сдачей в 3 кв. 2022 г.

Студийного типа:

Студия 21,70 м2 Чистая слобода, ГП 71
Студия 29,90 м2 Чистая слобода, ГП 72
Студия 32,40 м2 Чистая слобода, ГП 72
Двушка-студия 50,60 м2 Чистая слобода, ГП 71
Двушка-студия 54,90 м2 Чистая слобода, ГП 72
Трёхкомнатная-студия 65,30 м2 Чистая слобода, ГП 71

Полноценные однокомнатные:

Однокомнатная 39,50 м2 Чистая слобода, ГП 71
Однокомнатная 40,70 м2 Чистая слобода, ГП 71

Двухкомнатные:

Двухкомнатная 53,70 м2 Чистая слобода, ГП 72
Двухкомнатная 59,10 м2 Чистая слобода, ГП 72

Трёхкомнатные:

Трёхкомнатная 83,10 м2 Чистая слобода, ГП 71

Отделка. В панельных домах квартиры сдаются с отделкой «под ключ»:

  • Натяжной потолок; флизелиновые обои светлых оттенков; плотный линолеум; межкомнатные двери в тон светлого дерева, качественные входные двери.
  • В ванной коммуникации спрятаны в гипсокартонный короб, пол и стены отделаны кафелем. Акриловая ванна с экраном, полотенцесушитель «змеевик».
  • На кухне выложены «фартуки» из керамической плитки.
  • Установлена сантехника, приборы отопления, счетчики воды.
  • Проведен интернет.

С таким ремонтом квартира готова к заселению и расстановке мебели.

Оценка эксперта

Жилой комплекс «Чистая слобода» уже имеет многое для комфортного проживания. Благодаря комплексной застройке, появляется современная инфраструктура — это важно для развития района. Каждая новая очередь отличается от предыдущей, становится в чем-то чуть лучше. Покупатели получают точно в срок готовые для заселения квартиры по относительно невысокой цене.

Место и окружение
3
Транспортная доступность
3
Инфраструктура
4
Проект
3
Итого
3.3
Комплекс располагается в отдаленном районе с нормальной транспортной доступностью. Есть своя новая инфраструктура и перспективы её дальнейшего развития. Вокруг нет промышленных зон. Доступные квартиры с ремонтом «под ключ».
Поделиться мнением